政策解读《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》
一、政策调整的出台背景
2021年11月4日住房公积金管理委员会会议通过了《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》，于2022年1月1日开始实施。为深入贯彻落实党的二十大精神和习近平总书记在7月24日中央政治局会议上提出的“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”等重要讲话精神，根据《住房公积金管理条例》及国家、省、市相关文件精神，结合娄底实际，对《娄底市住房公积金个人贷款操作规程》进行了修改和完善。
本次规程主要调整了住房公积金贷款房屋套数认定标准、贷款额度测算标准，延长了贷款期限、受理时限，增加了顺位抵押、带押过户等新型业务模式，一方面将贷款力度向购买首套房、二套改善性住房和三孩家庭倾斜，坚持以维护职工自住需求、抑制投机炒房者为核心的住房公积金使用条件，回归“房子是用来住的”本质属性。另一方面通过创新业务模式，让部门多联通，职工少跑动，不断减少职工办理成本，让职工获得更好的住房公积金贷款体验。
二、主要内容
全文共九章、五十七条，分别从贷款对象和条件、贷款期限、额度及利率、贷款程序、贷款担保、贷款偿还、借款抵押、质押、担保合同的变更和终止、贷后管理等方面进行了详细规定。其中第二章和第三章规定了贷款的条件、所需相关资料、额度及贷款利息，贷款职工前来申请前可重点查阅。
三、本次调整的重点
（一）延长了申请贷款的时限，购买（建造、翻建、大修）的申请时间由以前的相关凭证出具的12个月内申请，延长至24个月内。
（二）延长了贷款期限，由原来的“借款人现有年龄加上贷款期限不得超出法定退休年龄”调整为“借款人的借款期限加实际年龄一般不得超出法定退休年龄。具有稳定收入、信用良好、退休后还能有偿还贷款能力的借款人，可以延长五年”。
（三）调整了住房公积金贷款住房套数的认定标准：
放宽了房屋套数认定标准，由“认房认贷”调整为“住房公积金贷款（含异地住房公积金贷款）执行首套房贷款政策和二套房贷款政策，具体以贷款次数为准，首次申请住房公积金贷款的按首套房贷款政策执行，再次申请住房公积金贷款的按二套房政策执行”。
(四）调整了缴存职工离异后申请贷款的房屋套数认定标准：
规定“如离异时夫妻双方名下有两次住房公积金贷款记录，离婚协议中有房一方不能再次申请贷款，无房一方申请贷款，按二套房政策执行。未成年子女名下的房产，计算在离婚协议约定的抚养人名下”。
(五）放宽了异地购房贷款的条件。异地缴存职工在本地买房，不再要求本地户口和在本地工作的要求；
(六）加大了对低收入缴存职工贷款支持力度，将公式计算的保底可贷额度由20万元，上调至30万元，将原来灵活就业人员需要缴存5年公积金才可能贷款50万元，调整为双职工缴存11个月，单职工缴存29个月，即可最高贷款60万元。
(七）调整贷款可贷额度测算公式。优化了贷款额度测算公式的相关系数，使得可贷额度与职工缴存额、缴存年限及娄底市住房公积金管理中心（以下简称管理中心）的存贷率的关系更合理。一是体现政策公平性和公正性，贷款职工缴存基数高、时间长，可贷额度就相应增加；缴存基数低、时间短，可贷额度相应减少。二是可有效防范突击缴存、虚构劳动关系、贷后停缴等行为违规获取住房公积金贷款的发生，确保资金安全。三是实行存贷率挂钩，管理中心资金运行更合理，既确保资金使用率最大化满足职工需求，又避免出现使用率过高的风险。
(八）商业银行住房贷款转为住房公积金贷款时，贷款额度调整为“不能超过24个月之前的商业银行住房贷款余额”。
(九）加强了对抵质押物的审核力度，以现房抵押的需审核该房产有无其他抵押、冻结、设定居住权等阻碍房产正常过户的情况。
(十）优化了现房、门面的价值的评估标准。调整为“以娄底市住建局、市场监管局、税务局发布的当年度房价指导价格为依据，由信贷员及1名贷审小组成员对抵押物现场评估。当年无指导价格的，按最近年度指导价格沿用，多部门均有指导价以最接近市场价格的部门为准，如果指导价与市场价格相差过大，以周边同类型房屋价格作为评估依据”。
(十一）细化了商业按揭贷款转住房公积金贷款、二手房贷款阶段性担保和二手房贷款前置审批业务的办理流程和操作细节，确保办理过程更加畅通有据。
(十二）创新了2种业务模式。开通了顺位抵押业务，加大对商业银行住房贷款转住房公积金贷款的支持，申请“商转公”的借款人无需先自行筹资结清商业银行贷款，即可申请住房公积金贷款；开通带押过户业务，在管理中心贷款抵押的房产，在进行二手房交易时，新的业主到管理中心申请贷款时，无需原业主先自行筹资结清该房产抵押的贷款，即可带押过户，并申请贷款。
(十三）开通了变更还款期限和还款方式两项业务，允许职工在贷款期间按规定缩短还款期限和变更还款方式，以不断满足职工实际需要。
四、疑难解惑
（一）我市住房公积金个人贷款房屋套数如何认定？
我市当前住房公积金贷款住房套数认定如下：
1.住房公积金贷款（含异地住房公积金贷款）执行首套房贷款政策和二套房贷款政策，具体以贷款次数为准，首次申请住房公积金贷款的按首套房贷款政策执行，再次申请住房公积金贷款的按二套房政策执行。
2.缴存职工离异后申请贷款，如离异时夫妻双方名下有两次住房公积金贷款记录，离婚协议中有房一方不能再次申请贷款，无房一方申请贷款，按二套房政策执行。未成年子女名下的房产，计算在离婚协议约定的抚养人名下。
（二）我市住房公积金个人贷款额度如何计算？
职工住房公积金贷款的最终贷款额度根据所购房屋价款、抵押物价值、职工还款能力、可贷额度测算值、个人征信情况、最高贷款额度等因素全面评估后，取最低值确定。
（三）职工信用存在问题是否可以申请住房公积金个人贷款？
借款人或配偶个人信用信息存在以下负面信息之一的不能贷款：
1.近五年内，存在信用不良被起诉记录的；
2.近五年内抵扣过住房公积金还贷或由担保人代偿住房公积金贷款的；
3.贷款或信用卡存在呆账、核销及严重失信产生止付、损失的；
4.近五年内单笔贷款或贷记卡存在连续逾期3期以上（含）或夫妻双方某一方存在贷款和贷记卡合计累计逾期12期以上（含）的（已结清的助学贷款和200元以内的小额逾期除外）；
5.被纳入失信被执行人名单的；
6.存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的；
7.被纳入住房公积金黑名单的；
8.存在其他可能影响住房公积金贷款安全情形的。
（四）顺位抵押如何办理？
商业银行住房贷款转住房公积金贷款的借款人，因资金不足，在申请住房公积金贷款前不能偿清商业银行住房贷款，借款人商业贷款所属银行为管理中心签订了顺位抵押合作协议的银行，可以选择顺位抵押方式办理“商转公”业务。
办理流程：
1.借款人及配偶持对应资料向管理中心所属管理部申请以顺位抵押的方式进行商业银行住房贷款转住房公积金贷款。
2.管理部按规定完成贷款审核、审批后签订贷款合同，并向不动产登记中心申请办理第二顺位抵押手续。
3.顺位抵押到位后，贷款资金打入对应商业贷款顺位抵押合作协议中所指定的过渡账户，用于结清该借款人对应的商业银行按揭贷款。商业贷款所属银行收到借款资金后，在顺位抵押合作协议规定日期内结清对应贷款，差额多退少补。
4.借款人将贷款结清证明、抵押物注销证明交回管理部，以确保管理中心第二顺位抵押权已实际成为首位抵押权。
（五）带押过户如何办理？
已办理住房公积金贷款的原借款人将其所有并设定抵押的住房转让给第三人，第三人作为该二手房的购买人且符合住房公积金贷款的其他条件的，可申请带押过户贷款业务。
办理流程：
1.房屋买卖双方及其配偶持有效身份证、婚姻状况证明、《房屋转让合同（协议）》、首付款凭证及卖方的《不动产权属证书》，向管理中心所属管理部申请带押过户贷款业务。
2.管理部按规定完成贷款审核、审批，签订贷款合同。贷款合同中应注明本合同自借款人与出卖人办理好房屋产权过户手续并办理抵押登记后生效。
3.管理部与买卖双方签订带押过户协议，管理部安排工作人员从档案室借出抵押权证，准备好注销抵押的相关资料，以及带押过户协议、贷款合同和抵押申请表，陪同房屋买卖双方到不动产登记中心申请办理带押过户手续。
4.不动产登记中心受理业务后，先将卖方抵押撤销，再将房产过户至买方，再办理房产抵押登记。
5.管理中心获得抵押权后，管理部完成系统审批，计划财务部将贷款资金转入管理中心专用账户，管理部根据银行单据先将原借款人的贷款一次性全部结清，剩余款项制作付款凭据，支付给新借款人。
娄底市住房公积金管理委员会
2023年12月15日
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来源：娄底市住房公积金管理中心
发布：2023-12-29