政策解读《保山市住房公积金个人住房贷款管理办法》
一、背景依据
原《保山市住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称《贷款管理办法》）自2020年9月29日发布以来，在规范我市住房公积金个人住房贷款管理、支持缴存人刚性和改善性住房需求方面发挥了积极作用。近年来，社会经济形势和住房公积金管理要求发生了诸多变化，2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》对不动产登记、居住权、抵押权、借款合同、保证责任等作出了新的规定，党的二十大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，2023年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策”，同时提出“加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题”并要求“积极发挥住房公积金作用”。为贯彻落实好新发展要求，积极回应群众诉求，需要对原《贷款管理办法》进行修订，进一步优化住房公积金个人住房贷款政策，更好满足缴存人的合理住房需求。
二、目标任务
全面贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步规范住房公积金个人住房贷款管理，更好地发挥住房公积金作用，帮助更多的职工群众实现“住有所居”的目标，使保山市住房公积金贷款管理的政策规定更加符合住房公积金制度高质量发展的要求、更加符合广大住房公积金缴存人的意愿和需求。
三、主要内容
（一）取消异地贷款职工的户籍限制。《贷款管理办法》第十一条明确了在保山市外连续正常缴存住房公积金的职工可以作为住房公积金贷款对象，不再要求必须具有保山市户籍。
（二）取消贷款时间间隔控制。删除了原《贷款管理办法》第十三条（四）项“与上一笔住房公积金贷款结清或者购建大修自住住房提取、偿还住房贷款本息提取时间间隔不得少于12个月”的规定，申请住房公积金贷款不再有时间间隔控制。
（三）缩短征信逾期记录的追溯期。《贷款管理办法》第十四条（八）项将原来“近5年存在连续3期（含）或累计6期（含）以上逾期记录”不予贷款的逾期记录追溯期由5年缩短至2年。
（四）支持“又取又贷”。删除了原《贷款管理办法》第十三条（五）项“未以购建大修该套自住住房提取使用过借款申请人或者共同申请人的住房公积金”的贷款条件规定。同时，第十七条（二）项明确了“提取住房公积金用于支付购房首付款的，已提取的住房公积金并入账户缴存余额计算贷款额度”，第十七条（四）项明确了“同一套自住住房买受人或者权利人本人及其配偶提取的住房公积金金额、申请住房公积金贷款金额与组合贷款中商业贷款金额的合计金额，不得超过房屋总价”。
（五）开展商转公贷款业务。《贷款管理办法》第十条明确了经保山市住房公积金管理委员会批准，保山市住房公积金管理中心可以开展商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务，第十六条（五）项明确了申请商转公贷款的，按照保山市住房公积金管理委员会相关规定执行。
（六）调整申请贷款的时限规定和贷款额度限额标准。《贷款管理办法》第十六条（三）项将建造、翻建住房贷款的时限规定由原来的“取得规划、建设等部门的批准文件和工程概预算后”调整为“取得建设工程规划许可证且房屋竣工后”，第十六条（四）项将大修住房贷款的时限规定由原来的“取得房屋安全鉴定报告和工程概预算后，在大修工程竣工前”调整为“提供房屋安全鉴定报告，在大修工程竣工后12个月内”；第十七条（三）项将建造、翻建、大修住房贷款额度的限额标准由原来的“不得高于工程概预算金额的80%”调整为“不得高于房屋造价总额的80%”或者“不得高于实际大修自住住房费用。
（七）完善对贷款违规行为的认定和处理方式。《贷款管理办法》第三十九条（三）项增加了借款人存在“未经保山市住房公积金管理中心和受委托银行同意，转让抵押房产的，或者以赠与、设立居住权等方式处分抵押房产以及存在其他可能损害抵押权行为”的，保山市住房公积金管理中心可依法依规进行处理，并规定了出现第三十九条情形之一的借款人“属于党政机关、事业单位、国有及国有控股企业工作人员的，向其所在单位通报，造成不良影响，涉嫌违纪的移送纪检监察机关处置”。
四、涉及范围
在保山市购买、建造、翻建、大修首套自住住房或者第二套改善型普通自住住房，连续正常缴存住房公积金的职工，包括在保山市连续正常缴存住房公积金的灵活就业缴存人，以及在保山市外连续正常缴存住房公积金的职工，向保山市住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款的管理，包括贷款种类、贷款对象和条件、贷款额度和期限、贷款担保、贷款程序和利率、贷款偿还、贷后管理、按揭贷款合作项目管理、贷款监督等。
五、执行标准
《中华人民共和国民法典》；《住房公积金管理条例》；《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267-2017）；《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）；《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》（建金〔2016〕230号）。
六、注意事项
（一）保山市住房公积金个人住房贷款所有业务活动应当符合《贷款管理办法》规定。
（二）《贷款管理办法》在执行过程中如遇国家、省有关政策调整时，由保山市住房公积金管理中心提出调整方案并报保山市住房公积金管理委员会审议通过后公布实施。
（三）《贷款管理办法》中住房公积金的最高贷款额度、贷款额度与住房公积金个人账户缴存余额的倍数、最低首付款比例等事项，由保山市住房公积金管理委员会确定。
（四）《贷款管理办法》自2023年8月1日起施行。2020年9月29日印发的《保山市人民政府办公室关于印发保山市住房公积金缴存管理等3个办法的通知》（保政办规〔2020〕2号）同时废止。保山市已经发布的其他文件中与本办法不一致的条款以本办法规定为准。
七、关键词诠释
（一）借款申请人：因购买、建造、翻建、大修自住住房，提出住房公积金个人住房贷款申请的住房公积金缴存人本人。
（二）共同申请人：就同一笔住房公积金个人住房贷款与借款申请人共同提出贷款申请的个人，包括借款申请人配偶以及所购买、建造、翻建、大修房屋的共有权人及其配偶，其他人员不得作为共同申请人。
八、惠民利民举措（新旧政策差异）
（一）取消异地贷款职工的户籍限制。政策调整前，没有保山市户籍的异地缴存职工在保山市购建房时，不能申请住房公积金异地贷款，作为共同借款人也不能申请双职工正常缴存的住房公积金最高贷款额度。政策调整后，无论异地缴存职工是否具有保山市户籍，只要在保山市购建房，且符合保山市住房公积金贷款条件的，均可以申请住房公积金异地贷款，也可以作为共同借款人申请双职工正常缴存的住房公积金最高贷款额度。
（二）取消贷款时间间隔控制。政策调整前，职工申请住房公积金贷款时，必须与上一笔住房公积金贷款结清或者购建大修自住住房提取、偿还住房贷款本息提取时间间隔12个月以上。政策调整后，两次住房公积金贷款之间、住房公积金贷款与提取之间全面取消了时间间隔控制，满足其他条件即可申请住房公积金贷款。
（三）缩短征信逾期记录的追溯期。政策调整前，职工申请住房公积金贷款时，逾期记录追溯期为5年，即近5年存在连续3期（含）或累计6期（含）以上逾期记录的不予贷款。政策调整后，逾期记录追溯期由5年缩短至2年，2年以上的逾期记录原则上不再纳入不予贷款的审查范围。
（四）支持“又取又贷”。政策调整前，职工购建同一套住房只能在申请住房公积金提取或者贷款之间二选一，已购建房提取过住房公积金的，不能再申请住房公积金贷款。政策调整后，职工购建同一套住房可以“又取又贷”住房公积金，“又取又贷”的提取金额和贷款金额合计不得超过房屋总价，同时住房公积金已提取金额还可以并入账户余额计算贷款额度。
例如：张某购买的房屋总价为100万元，已付购房款30万元，以购房提取住房公积金10万元后，其住房公积金账户余额为0.1万元，那么张某可以申请的最高住房贷款额度为70万元，其中，按照账户余额倍数计算住房公积金贷款额度时，可以按照10.1万元的账户余额计算，综合其他限额标准计算住房公积金最高可贷额度后，不足部分可以同时向商业银行申请住房公积金组合贷款。
（五）开展商转公贷款业务。政策调整前，不能开展商转公贷款业务。政策调整后，明确可以开展商转公贷款业务，具体按照保山市住房公积金管理委员会审议通过后的《保山市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（试行）》实施。
（六）调整申请贷款的时限规定和贷款额度限额标准。政策调整前，建造、翻建、大修自住住房申请住房公积金贷款时，应当提供工程概预算，并在办理不动产权证前或者大修工程竣工前提出贷款申请，住房公积金贷款额度不得高于工程概预算金额的80%。政策调整后，建造、翻建、大修自住住房申请住房公积金贷款时，不需再提供工程概预算，而要求在取得建设工程规划许可证或房屋安全鉴定报告，且在房屋竣工后、办理不动产权证前（建造、翻建自住住房）提出住房公积金贷款申请，住房公积金贷款额度不得高于房屋造价总额的80%或者实际大修费用。房屋造价可以由保山市住房公积金管理中心根据有资质的工程造价咨询机构提供的当地平均造价计算得出，也可以由贷款申请人委托有资质机构出具的工程概预算或者评估报告得出。
例如：张某建造首套自住住房的面积为200㎡，房屋结构为框架结构，如果按照我市框架结构自建房平均造价3000元/㎡计算，得出的房屋造价为60万元，那么张某的住房公积金最高可贷额度为48万元，若张某对该房屋造价有异议，则可以自己委托有资质的房屋造价机构出具工程概预算，或者委托有资质的房屋评估机构出具评估报告，重新认定该房屋造价。
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来源：保山市住房公积金管理中心
发布：2023-07-04