政策解读《乐山市住房公积金管理中心关于开展存量房“带押过户”业务的通知》

1．什么是存量房？

答：这里的存量房特指尚有未结清的住房公积金个人住房贷款（以下简称“公积金贷”）、银行商业性个人住房按揭贷款（以下简称“商贷”）、组合贷款（同一套房既办理了公积金贷又办理了商贷，以下简称“组合贷”）的再交易现房，不包括处于预抵押期间的商品房。

2．什么是存量房“带押过户”业务？

答：存量房“带押过户”业务是指在涉及住房公积金贷款的存量房交易过程中，无需提前归还公积金贷、商贷、组合贷，注销抵押登记，即可申请办理交易过户、再次抵押、发放新贷款、结清原贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，有效提高存量房交易效率、降低交易成本的住房公积金业务。

3．乐山市存量房“带押过户”业务的范围有哪些？

答：两大类、六种类型、十四种情形。

（1）无资金交易的“带押过户”。

离婚析产：住房有未结清的公积金贷或组合贷，夫妻双方离婚析产。该情形为AB→A或者AB→B，A和B都必须为住房公积金正常缴存人，拟成为析产后的贷款人（抵押人）须符合现行《乐山市住房公积金个人贷款管理办法》的有关规定，才能进行离婚析产。析产后的贷款不重复认定为公积金贷款记录。

婚内加名：住房有未结清公积金贷或组合贷，且贷款债务为婚前个人债务，住房产权为个人产权，申请添加配偶为共同借款人、抵押人的。该情形为A→AB或者B→AB，申请该业务时，A、B中必须有一人为住房公积金正常缴存人，拟成为贷款人（抵押人）须符合现行《乐山市住房公积金个人贷款管理办法》的有关规定。婚内加名后原贷款人不重复认定为公积金贷款记录。

（2）有资金交易的“带押过户”。

全款购房：卖方住房有未结清的公积金贷或组合贷，买方一次性支付购房款。此情形无需买方申请贷款，以自有资金一次性支付购买住房。

公转公：卖方住房有未结清的公积金贷或组合贷，买方申请公积金贷或组合贷。包括卖方是公积金贷、买方公积金贷；卖方是公积金贷、买方组合贷；卖方是组合贷、买方公积金贷；卖方是组合贷、买方组合贷四种情形。

公转商：卖方住房有未结清的公积金贷或组合贷，买方申请商贷。包括卖方是公积金贷、买方商贷；卖方是组合贷、买方商贷两种情形。

商转公：卖方住房有未结清的商贷，买方申请公积金贷或组合贷。包括卖方是商贷、买方公积金贷；卖方是商贷、买方组合贷两种情形。

4．当前我市住房公积金贷款核心政策有哪些？

答：1．贷款最高额度：申请人及共同申请人双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度为60万元；申请人单方缴存住房公积金的，最高贷款额度为50万元。符合国家生育政策生育二孩、三孩的家庭，申请人及配偶双方均缴存住房公积金的，公积金购房贷款最高贷款额度为70万元；申请人单方缴存住房公积金的，公积金购房贷款最高贷款额度为60万。

2．住房套数认定标准：（1）借款申请人、共同申请人在公积金中心（含异地中心）业务信息系统或中国人民银行个人信用信息基础数据库中无公积金贷款记录的，申请公积金贷款视为首套房。（2）借款申请人、共同申请人在公积金中心（含异地中心）业务信息系统或中国人民银行个人信用信息基础数据库中有过1次公积金贷款记录的，在首次公积金贷款结清后，再次申请公积金贷款，视为二套房。

3．可贷额度计算公式：（借款申请人住房公积金正常缴存余额＋共同申请人住房公积金正常缴存余额）×缴存时间系数×倍数。“缴存时间系数”：申请公积金贷款时，连续正常缴存时间在12个月及以下的，缴存时间系数为0．7；连续正常缴存时间在13个月及以上的，缴存时间系数为1。“倍数”∶30倍。

5．乐山市存量房“带押过户”业务的基本条件是什么？

答：（1）住房未被冻结、查封、保全、设定居住权等权利限制。该项事项买卖双方都应当掌握真实信息，向住房所在地不动产登记部门查询。

（2）住房不存在诉讼立案或在途变更等业务。

（3）申请时卖方住房贷款当前未逾期的。如遇当前逾期，不受理，待逾期情况解除后再次申请的，可以受理。

（4）买方需申请公积金贷的，买方符合《乐山市住房公积金个人住房贷款管理办法》规定的有关条件；需申请组合贷的还应满足商业银行住房按揭贷款的条件。

6．存量房“带押过户”业务办理所需基础资料有哪些？

（1）住房不动产权属证书；

（2）身份证（卖方所有权利人、买方所有权利人）；

（3）住房公积金借款及抵押合同、商业银行个人按揭贷款及抵押合同；

（4）婚姻关系材料（卖方所有权利人、买方所有权利人）；

（5）一类银行借记卡（借款人方）；

（6）《乐山市住房公积金个人住房贷款管理办法》规定的其他资料。

7．离婚析产办理流程

答：按照以下流程办理：

原夫妻双方持基础资料到公积金中心申请→公积金中心审核，取得公积金中心“带押过户”同意函→取得银行“带押过户”同意函→签订补充协议→到不动产登记部门进行转移登记与抵押权变更登记→将抵押权登记证书复印件交公积金中心登记。除涉及的借款、抵押人和住房产权人做相应一致性变更外，主贷款与抵押合同载明的其他事项不变。

8．婚内加名办理流程

答：按照以下流程办理：

夫妻双方到公证处进行财产公证→持基础资料到公积金中心申请→公积金中心审核，取得公积金中心“带押过户”同意函→取得银行“带押过户”同意函→签订补充协议→到不动产登记部门进行转移登记与抵押权变更登记→将抵押权登记证书复印件交公积金中心登记。除增加配偶为借款人、抵押人和住房产权人外，主贷款与抵押合同载明其他事项不变。

9．全款购房办理流程

按照以下流程办理：买卖双方达成合意，签订住房买卖协议→卖方到公积金中心申请提前结清公积金贷，公积金中心出具同意提前还款通知→买卖双方持基础资料和买卖协议到卖方住房公积金贷款发放银行申请，银行受理，审核是否符合条件，符合的同意提前结清商贷、买卖双方、受委托银行签订资金监管清算协议→买方存入全部购房资金到资金监管协议约定的账户→取得银行“带押过户”同意函（不符合的告知其原因）→买卖双方对存量房买卖合同进行备案→转移登记→资金结算→公积金中心、商贷银行出具贷款结清证明→原抵押权人申请抵押权注销登记。

10．公转公办理流程

按照以下流程办理：买卖双方达成买卖合意，签订住房买卖协议→卖方到公积金中心申请提前结清公积金贷，公积金中心出具同意提前还款通知。买方申请公积金贷款（或组合贷），公积金中心审批公积金贷款部分，出具《个人住房公积金委托贷款通知书》给受委托银行→买卖双方持基础资料和买卖协议到卖方住房公积金贷款发放银行申请，银行受理，审核是否符合条件，符合的同意提前结清商贷，审批组合贷中的商贷，买卖双方、受委托银行签订资金监管清算协议，买方与受委托银行签订公积金贷款及抵押合同→买方存入购房首付款资金到资金监管协议约定的账户→取得银行“带押过户”同意函（不符合的告知其原因）→买卖双方对存量房买卖合同进行备案→买卖双方、受委托银行共同申请转移登记与抵押权顺位登记→贷款资金划转到资金监管清算协议约定的账户→资金结算→公积金中心、商贷银行出具贷款结清证明→原抵押权人申请原抵押权注销登记。

11．公转商办理流程

买卖双方达成买卖合意，签订住房买卖协议→卖方到公积金中心申请提前结清公积金贷，公积金中心出具同意提前还款通知→买卖双方持基础资料和买卖协议到卖方住房公积金贷款发放银行申请，银行受理，审核是否符合条件，符合的出具同意提前还款通知，审批商贷，买卖双方、受委托银行签订资金监管清算协议→买方存入购房首付款资金到资金监管协议约定的账户→取得银行“带押过户”同意函（不符合的告知其原因）→买卖双方对存量房买卖合同进行备案→买卖双方、受委托银行共同申请转移登记与抵押权顺位登记→贷款资金划转到资金监管清算协议约定的账户→资金结算→公积金中心、商贷银行出具贷款结清证明→原抵押权人申请原抵押权注销登记。

12．商转公办理流程

（1）商贷银行为住房公积金管理中心受委托银行的，按照以下程序办理：

买卖双方达成买卖合意，签订住房买卖协议→买方申请公积金贷款（或组合贷），公积金中心审批公积金贷款部分，出具《个人住房公积金委托贷款通知书》给受委托银行→买卖双方持基础资料和买卖协议到卖方住房公积金贷款发放银行申请，银行受理，审核是否符合条件，符合的出具同意提前还款通知，买卖双方、受委托银行签订资金监管清算协议，审批买方组合贷中的商贷部分→买方存入购房首付款资金到资金监管协议约定的账户→买方与受委托银行签订贷款及抵押合同→取得银行“带押过户”同意函（不符合的告知其原因）→买卖双方对存量房买卖合同进行备案→买卖双方、受委托银行共同申请转移登记与抵押权顺位登记→贷款资金划转到资金监管清算协议约定的账户→资金结算→公积金中心、商贷银行出具贷款结清证明→原抵押权人申请抵押权注销登记。

（2）商贷银行为受委托银行以外的商业银行的，按照以下程序办理：

买卖双方达成合意，签订住房买卖协议→买方向银行申请提前结清商贷，商贷银行出具同意提前还款通知→买方申请公积金贷款，公积金中心审批公积金贷款部分，出具《个人住房公积金委托贷款通知书》给受委托银行→买卖双方持基础资料和买卖协议到卖方商贷发放银行申请→银行受理→审核是否符合条件→取得银行“带押过户”同意函（不符合的告知其原因）→买卖双方对存量房买卖合同进行备案→买方与受委托银行、资金监管机构签订贷款及抵押合同→买卖双方以及所涉及贷款银行向不动产登记部门申请不动产转移预告登记和抵押权预告登记→买卖双方、商贷银行、受委托银行签订资金监管清算协议→买方存入购房首付款资金到资金监管协议约定的账户→放款→买卖双方以及所涉及贷款银行向不动产登记部门申请双预告登记转本登记→资金结算→公积金中心、商贷银行出具贷款结清证明→原抵押权人申请原抵押权注销登记。

13．乐山住房公积金“带押过户”业务如何试点？

答：总体原则为先易后难。

住房公积金“带押过户”业务涉及：住房公积金中心、商业银行、不动产登记、公证机构、房管部门、买方、卖方等多方当事人，需要协调配合的事务较多，涉及的资金量大，法律关系复杂。为提高“带押过户”业务工作的办事效能，有序推进，决定先在市公积金中心直属管理部率先开展业务试点，试点时间为文件印发之日起至2024年3月31日。试点期间只开展市中区、高新区范围内“离婚析产、婚内加名、全款购房”类型的“带押过户”这三种较为简单的业务。

各县（市、区）公积金管理部门将在充分对接协调当地住房城乡建设、不动产登记、公证机构、银行等部门工作，待当地办理条件成熟后，循序渐进开展“带押过户”业务。

来源：乐山市住房公积金管理中心
发布：2024-02-28